增值税销售额土地价款扣除的注意事项
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有客户咨询房地产企业“土地前期开发费用”的内容，我梳理了一下政策，就通过文章同大家一起来学习一下。
一、增值税销售额的计算
国家税务总局公告2016年第18号第二章第一节第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。
二、土地价款的扣除
（一）允许扣除土地价款的计算
根据国家税务总局公告2016年第18号规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
（二）支付的土地价款的范围
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局2016年第18号公告）规定，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）对土地价款的范围进行了补充：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”， 包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
1.向政府支付的土地价款（出让金）
受让方直接向政府支付土地价款，必须取得省级以上财政部门监制的财政票据。
2.向其他单位或个人支付的拆迁补偿费
根据规定，纳税人取得拆迁补偿费，并未发生增值税应税劳务，所以不需要开具发票，但是，房地产企业必须保留必要的扣除证据（包括不限于）：
①拆迁协议：可以公证或在拆迁办备案。
②拆迁补偿标准：应按照拆迁补偿标准计算，有评估报告、拆迁办结算证明；
即使超过规定标准，也可以据实扣除。
③拆迁补偿费支付凭证：收条、收据、银行回单、签收单据、被拆迁人的身份证复印件、联系方式等。
④其他证明材料：商谈纪要、会议纪要、民事裁定书、法院判决书等。
3.土地前期开发费用
比如：政府一级开发成本，七通一平、规划、勘察等前期开发费用。
4.土地出让收益等
（1）土地出让收益是指土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
（2）除土地出让收益之外，土地价款还包括政府为出让该地块发生的市政建设配套费等前述未提及的其他成本，或者是税务机关认可的其他费用。
（三）土地价款的扣除时间
土地价款的扣除时间以交房的时间为准，根据实际交房的面积扣除土地价款。
（四）实务中需要注意的其他问题
1.差额计算销售额只适用于一般计税方法计算的增值税，简易计税和小规模纳税人销售额不适用于此公式；
2.土地价款并非一次性扣除，而是分期扣除，当期扣除当期的，不能混合在一起扣除；
3.国家税务总局公告2016年第86号第五条明确：“当期销售房地产项目建筑面积”、“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
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